Sumando para la solución habitacional

Las soluciones en el marco de la problemática de la vivienda de interés social, tienen multiplicidad de posibilidades o más bien de necesidades en un país como el Uruguay, donde históricamente se ha acumulado un déficit de oferta de viviendas debido fundamentalmente al desfasaje entre el costo de la construcción y los ingresos promedio de la población que procura el techo propio.
Este desfasaje y dificultades de acceso a sectores de menores ingresos tuvo durante varias décadas una respuesta voluntarista desde las autoridades departamentales, desde que ante la falta de créditos a largo plazo para el ciudadano común, como contrapartida se aplicaron medidas que en teoría tendían a proteger al más débil en la ecuación, al inquilino. Pero con la intención no alcanza, y es así que si bien por un marco legal sobreproteccionista se impedían los lanzamientos de familias inquilinas –con el agregado de que a quienes por ejemplo se inscribían en el Rave resultaba imposible para el propietario reclamar su vivienda–, por otro lado se contribuyó a desalentar la inversión inmobiliaria.
Tanta protección provocó el efecto contrario, por cuanto dejó de ser atractivo arrendar viviendas, y por lo tanto la inversión en inmuebles se redujo, con lo que cada vez hubo menos viviendas para alquilar, y más caras.
Fue recién a partir de la fines de la década de 1960 y 70, que con modificaciones a esta ley y la creación de la Dirección Nacional de Vivienda y la gestión del propio Banco Hipotecario, entre otros instrumentos, se encaminaron fondos dirigidos a atender unidades de interés social por la vía de las cooperativas y más adelante, con líneas de crédito para privados y eventualmente compra de viviendas, con resultados no siempre positivos, pero por lo menos marcando un antes y un después en el mercado.
De esta forma, a lo largo de las últimas décadas miles de familias pudieron hacer suyo el sueño del techo propio y a la vez pudieron irse incorporando nuevamente al mercado viviendas para arrendar, en una situación que ha tendido a mejorar con el paso de los años, al ponerse en marcha una gama de planes de acuerdo a las posibilidades de los interesados, así como la instrumentación de subsidios directos o cuotas subsidiadas total o parcialmente, de acuerdo a los ingresos familiares.
Pero también es cierto que la problemática de la vivienda, en su vastedad, requiere no solo construir, ante un escenario donde se tropieza sistemáticamente con la falta de disponibilidad de tierras, al quedar abierta esta posibilidad muchas veces solo en una lejana periferia de las ciudades y centros urbanos. Este factor implica la necesidad de extender y/o trasladar servicios e infraestructura, con el elevado costo que ello acarrea, sin soslayar que por otro lado, por la vía de los hechos, se han ido creando asentamientos irregulares a los que precisamente se ha debido solucionar la situación por la vía de programas específicos como el PIAI, y a la vez generar servicios e infraestructura desde el Estado, con precios “sociales” que debe pagar el resto de la población, cuando no están directamente “colgados” impunemente.
Y decíamos que no es solo construir, sino que es importante también recuperar, ampliar y reconvertir estructuras que tienen ya varias décadas, pero emplazadas en plena área urbana, de forma de agregar oferta de viviendas con los servicios ya disponibles, e incluso hacer habitables construcciones afectadas o desmejoradas por el paso del tiempo, con falta de mantenimiento y optimización de espacios.
Es decir, que se agrega a la construcción lo que se denominan “intervenciones” urbanísticas, que se integran a las respuestas a medida de las necesidades de familias que no están en condiciones económicas de invertir de sus bolsillos en esta readecuación estructural. Estas acciones son a la vez de interés general, porque el Estado se ahorra el tener que llevar servicios hacia la periferia y por lo tanto de requerir más recursos de todos los ciudadanos, siempre limitados, a los que se puede dar otro destino.
En este contexto es que deben valorarse “intervenciones” que se vienen llevando adelante con buen suceso desde hace ya varios años en todos los departamentos, por convenio entre las intendencias departamentales y el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (Mvotma) a través de la instrumentación del denominado Programa de Rehabilitación Urbana, por el que se abren año a año líneas de crédito, previa inscripción de los interesados, para recuperación de viviendas de interés social, con el objetivo de eliminar humedades en paredes y techos, recuperar y refaccionar baños, cocinas, dormitorios, fachadas, así como ampliación, mediante préstamos pagaderos hasta en 5 años y que actualmente tienen un tope de unos 270.000 pesos.
Estas líneas benefician a familias con ingresos dentro de una determinada franja, y se hace un estudio del padrón social de los inscriptos para determinar no solo las necesidades de mantenimiento e intervención en sus viviendas, sino también de los ingresos y posibilidades de repago de las cuotas en unidades indexadas, sin interés, a lo que se agrega al final un subsidio del orden del 30 por ciento para complementar obras.
El potencial beneficiario debe presentar un proyecto de los trabajos a efectuar en la vivienda, y es sujeto a inspección de los equipos técnicos correspondientes de la Intendencia Departamental, a efectos de comprobar las necesidades y a la vez sugerir las mejores soluciones posibles, dentro de los recursos que pueden afectarse a ese fin.
A su vez, la vivienda debe estar regularizada o regularizarse antes de que se otorgue el visto bueno, y para que el beneficiario pueda abonar la cuota mes a mes, debe haber hecho efectivo el pago de la Contribución Inmobiliaria de la propiedad, lo que no solo es un factor de reaseguro del pago –la morosidad en este plan es mínimo– sino que a la vez de reciclarse los fondos, la Intendencia se asegura de que por todo el período esa vivienda se mantendrá al día en el pago de este impuesto municipal, lo que no es poco decir cuando la morosidad es importante.
En esta oportunidad en Paysandú se otorga este crédito a unas 80 familias y se extiende a las localidades de Quebracho y Guichón, con un mecanismo virtuoso que hace que los recursos vuelvan a engrosar el fondo en tiempo y forma, y puede por lo tanto reinvertirse en la siguiente tanda este dinero para que otras familias necesitadas del crédito reciban también el dinero para mejorar su vivienda.
No es una solución mágica, tal vez tampoco la mejor dentro de las limitaciones del espectro que cubre, pero sí es parte de la respuesta integral que se requiere a medida de cada necesidad, en un espectro de situaciones que nunca va a estar cubierto en su totalidad, pero que da la pauta de que trabajando, detectando situaciones, buscando abrir la mente y poniéndose en la situación del otro, siempre es posible sumar para alcanzar logros en aras del interés general.