La Ley de Urgente Consideración (LUC) establece un régimen de alquiler sin garantías, según el artículo 421, que se incorpora a la normativa vigente en el Decreto Ley N° 14.219 y Régimen de libre contratación.
La nueva legislación posibilita que propietarios de inmuebles e inquilinos firmen un contrato de arrendamiento con un plazo y un precio, sin una garantía. Sin embargo, la norma establece procesos de desalojo más ágiles, en caso de incumplimiento o término del contrato.
La ley es reciente, por lo que el tiempo confirmará si cumple con los objetivos establecidos por el Poder Ejecutivo. Hasta el momento, el panorama no ha cambiado con la LUC, en tanto los propietarios prefieren asegurarse el cobro del arrendamiento, ante la posibilidad de un incumplimiento.
Consultado Jorge Roveta, socio de Inmobiliaria Paysandú, explicó que “se trata de una ley compleja en su exacta interpretación. Y cuanto más compleja es, resulta más fácil que aparezca más de una biblioteca. Incluso, a nivel profesional no se habla mucho, porque todavía están las interpretaciones en el medio”, dijo a EL TELEGRAFO.
Las condiciones
Sin embargo, señaló que “hay cosas que son claras de entrada. El desalojo exprés no se aplica en el 99% de los casos de arrendamientos porque una condición del arrendamiento, para que pueda aplicarse ese desalojo exprés, es que el contrato tenga cláusulas especiales. Además, hay que tener en cuenta que es válido de aquí en más”.
Explicó que “la mayoría de los contratos tienen una garantía. Es decir, la persona que arrienda hizo un depósito, como establece la ley. O contrató un servicio con una empresa aseguradora o alquila a través de Anda o por Contaduría General de la Nación. El 99 % de los contratos tienen garantía y para esos, no rige esa disposición del desalojo exprés”.
Roveta recalcó que “la condición para este tipo de desalojo es que el contrato se haga sin garantía y bajo determinadas cláusulas, que son muy específicas”. Incluso precisó que “si antes de la LUC hubo un acuerdo de arrendamiento sin garantías, como obviamente no fue firmado bajo esas cláusulas, tampoco puede aplicarse el desalojo exprés”.
El sentido de este artículo en la LUC, “es darle la oportunidad a una persona que no tenga garantía, de poder arrendar. Pero debe encontrar un propietario dispuesto a alquilar sin garantía. A partir de allí, se establecen las cláusulas para el arrendamiento, conforme a este artículo de la LUC. Y, obviamente, el arrendatario que firmó tiene que cumplir porque si no paga, se hará el desalojo exprés”.
Roveta agregó que “cualquier propietario puede aceptarlo. El problema es que las actuales disposiciones –no las creadas dentro de la LUC, sino las anteriores– hacen demasiado largo el trámite de desalojo”.
Ejemplificó con “un caso de un inquilino con contrato vencido. El propietario pide el desalojo a esta persona que estaba pagando puntualmente. La ley dice que tiene un año de plazo para desocupar. Al mes siguiente que recibió la notificación, dejó de pagar. Al segundo mes, se hace la intimación de pago. No respondió, es decir, no pagó. Y ahí se inició un trámite de desalojo por mal pagador. Pero, con chicanas por medio, logró que se fuera estirando el plazo que, para un mal pagador, se extienda por 5 o 6 meses. En su caso llegó al año”.
Ante esta situación, “al año se venció el tiempo de desalojo y tampoco consiguió la desocupación del inmueble. Al final, el propietario se pudo hacer del inmueble a los dos años de iniciado el trámite de desalojo. Y durante todo ese tiempo no cobró el alquiler. En este caso, no se puede pedir el desalojo exprés. Rige para los contratos nuevos que no tengan absolutamente ninguna garantía”.
El contrato
En el caso de aceptar las condiciones dispuestas en la LUC, “si el contrato se hace por un año, es por un año. La persona que alquila, tiene que saber que tiene ese tiempo para vivir en en la propiedad. El dueño no puede pedirle el desalojo, porque el contrato está vigente. Después de que vence el año, la situación es otra”.
No obstante, “lo importante es que el 99% de los casos actuales, por no decir el 100%, no se aplicará el desalojo exprés, porque ninguno tiene esas cláusulas que establece la ley”, reiteró.
De aquí en más, “se podrán hacer en el marco de esa nueva legislación y podrán empezar a aparecer situaciones de desalojos exprés por incumplimientos o frente al vencimiento del contrato. Porque un inquilino tiene que asumir la responsabilidad de retirarse porque no tiene los beneficios de los tiempos establecidos en las leyes anteriores”, que continúan plenamente vigentes.
Subrayó que “tiene que haber la necesidad del inquilino de alquilar bajo las condiciones de la LUC y el propietario, al hacerlo, tendrá esas cláusulas especiales. Es decir, ambos asumen conscientemente la situación”.
Ante la vastedad del tema, en una próxima entrega, Roveta ampliará el aspecto referido a la normativa municipal que rige sobre el estado de los inmuebles que se presentan en alquiler y la posibilidad del alquiler con opción a compra.
