Paysandú ha sido de los departamentos en los que se produjo una mayor caída del precio de los alquileres, un fenómeno que es atribuible, al menos parcialmente, al Régimen de Vivienda Promovida que ha impulsado el gobierno, según un informe de la Consultora Exante publicado a través de Twitter y el programa En Perspectiva. De acuerdo con los datos presentados, en los últimos tres años se desarrollaron más del doble de proyectos que en años previos, lo que supuso un importante aumento en la oferta de nuevas viviendas en el mercado. Este sería el factor clave para explicar la caída de los precios de los alquileres. La consultora, citando cifras del Instituto Nacional de Estadísticas, INE, manejó que “el precio promedio de los alquileres medido en términos reales ha tendido a la baja desde 2018 y en 2023 fue 12% inferior al del promedio de 2017”.
DATOS
La economista Delfina Matos, entrevistada en el programa que conduce Emiliano Cotelo, destacó que el 2023 marcó un nuevo récord en el Régimen de Vivienda Promovida, anteriormente denominado Vivienda de Interés Social, lo que se relaciona con los cambios reglamentarios introducidos en 2020. “En términos generales esos cambios supusieron flexibilizaciones, tanto para la construcción como para la fijación de los precios de venta y arrendamiento de las unidades construidas y comercializadas”, comentó. Con ese nuevo escenario, en 2021 se promovieron 181 proyectos, en 2022 fueron 173 y el año pasado, 185. “Esos son números muy altos, si consideramos que entre 2012 y 2020 se promovieron en promedio 85 proyectos por año, estamos hablando que actualmente es más del doble”, detalló. También se refleja este incremento en la cantidad de viviendas en el mercado. “En la década previa la cantidad de viviendas promedio por año había sido de unas 2.200 aproximadamente. En 2021 los proyectos que se promovieron pusieron 5.700 nuevas viviendas, en 2022 unas 4.200 y el año pasado 4.750 más. Eso significa más del doble que lo que se veía en años anteriores y supone un aumento enorme de la oferta de viviendas en general”, afirmó la economista.
INTERIOR
Si bien el grueso de proyectos sigue concretándose en Montevideo y, en segundo término, en Canelones, desde 2021 se está viendo una menor concentración en la capital y un incremento en otros departamentos. “En 2021, 2022 y 2023, la participación de Montevideo bajó desde un 80% que tenían años previos a un 65% en promedio; la de Maldonado se mantuvo en 5%, la de Canelones se duplicó hasta un 20% y se promovieron proyectos en varios departamentos más, destacándose Paysandú, Colonia, Florida y Salto”.
BENEFICIOS
Matos recordó que a través de este acceden a beneficios tanto el constructor como el comprador, por la exoneración de impuesto a la renta, IVA e impuesto a las transmisiones patrimoniales en la primera transacción. “El objetivo central es dar mejor acceso a la vivienda, pero no exclusivamente por la vía de reducir los precios de compraventa de las viviendas, sino también a partir de una mayor oferta de vivienda en alquiler”, que debería redundar en un descenso de los precios de los alquileres. “No debemos evaluar como algo negativo que el 83% de las ventas de viviendas promovidas haya ido para inversores, en última instancia lo más relevante es si esa mayor oferta de viviendas que se volcó al mercado se está reflejando en un menor costo de acceso a la vivienda”, planteó.
MERCADO
La economista citó para ello los datos que el INE publica mensualmente acerca de la cantidad de contratos vigentes de alquiler, por departamento, y el precio promedio en pesos corrientes. “Desde diciembre 2019 a diciembre 2022 la cantidad de contratos de alquiler vigentes se ubicó alrededor de 84.000, con oscilaciones habituales. Pero a partir de inicios del año pasado parece haber dado un salto, llegando a 85.500 contratos en diciembre”. Agregó que esto se explica “mayoritariamente por más alquileres en Montevideo” y que en los precios el impacto parece “ser bastante más contundente; de hecho el precio promedio de los alquileres medido en términos reales, es decir descontando la inflación, viene mostrando una tendencia a la baja desde 2018”. Es así que el alquiler promedio 2023 fue 12% más bajo en términos reales que en el promedio de 2017. “Si comparamos diciembre de 2023 con diciembre 2019, que es el primer dato disponible en esta serie, la caída en pesos constantes es bastante generalizada”. Viéndolo por departamento, entre los que tienen las caídas de mayor magnitud hay varios de los departamentos con mayor construcción de viviendas promovidas, “como Montevideo, Colonia, Salto y Paysandú, aunque no son los únicos”.
CAÍDA
Lo mismo pasa, señaló, cuando se mira por barrios de Montevideo. “La caída real del alquiler promedio mensual es generalizada”. Los barrios que muestran mayores bajas, de entre 7 y 10%, “están los que han tenido una alta cantidad de proyectos de viviendas promovidas”, pero también se aprecia la incidencia a la baja en otros barrios donde no se aplica este régimen, como Parque Rodó, Pocitos, Parque Batlle o Punta Carretas. Esto se explica porque “en el mercado hay vasos comunicantes, los valores por zona se van arbitrando y por tanto se terminan generando descensos de los precios también en barrios de Montevideo que no son alcanzados por este régimen”.
INCIDENCIA
La experta concluyó que la mayor oferta de viviendas promovidas “derivó efectivamente en una baja de los precios de los alquileres en los últimos años”, por más que no se puede asegurar que sea la única razón, “no hemos hecho ni leído estudios rigurosos en ese sentido, pero a nuestro juicio es un factor que ha contribuido”.
Y si bien el incremento en la oferta se produce sobre todo en viviendas de valor relativamente alto, aunque no de lujo “porque están restringidos los lugares donde se puede construir”, este incremento ayuda a que haya una baja en los valores de las viviendas accesibles para los segmentos medio bajos, o bajos de la sociedad. “Esa mayor oferta de todos modos termina presionando la baja sobre los precios de otros segmentos del mercado”, a la vez, destacó que el régimen de vivienda promovida “ha tenido en nuestra opinión contribuciones relevantes, generando un mayor nivel de actividad en la construcción, más empleo, y logrando una mayor oferta de viviendas en el mercado”. De todos modos indicó que no quiere decir esto que no sea perfectible “o que no haya que complementarlo con otros mecanismos que apunten a facilitar el acceso a la vivienda de algunos segmentos de la población”.
En este sentido señaló que los costos de construir en nuestro país se ubican en estos últimos años en valores muy altos en una perspectiva histórica. “Eso le pone un piso alto a los precios de venta de los nuevos proyectos”, por lo que habría que pensar en algún incentivo para que el sector privado “construya unidades más baratas, más simples en la calidad de sus terminaciones”. También advirtió que “el riesgo de demanda para el desarrollador es mayor cuánto más abajo en la escala socioeconómica se quiera apuntar”.
