En marzo del año 2021 se realizó un encuentro del que participaron jerarquías del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT), la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), Mevir Dr. Alberto Gallinal Heber y el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU). Allí se planteó, entre otras cosas, la intención de repetir esas reuniones de forma trimestral, con la idea de seguir de cerca la respuesta estatal a los problemas de vivienda, al déficit de viviendas que nuestro país arrastra desde hace décadas sin que se haya podido ya no solucionar, ni siquiera ir recortando, o achicándolo. En ese momento se planteó como objetivo para el período de gobierno que el Sistema Público de Vivienda construyese un 30% más de soluciones habitacionales que el inmediato anterior, priorizando las zonas Litoral y Metropolitana, identificadas entonces como las del mayor déficit.
En ese momento se indicó que el déficit habitacional se ubicaba entre las 60.000 y 65.000 viviendas. El presupuesto quinquenal para este rubro, se indicó también, se ubicaba en el entorno de los 1.250 millones de dólares por fondos públicos, a los que se preveía agregar un Plan por Fideicomiso, con alrededor de 150 millones de dólares.
En febrero del año 2023, en la página de Ámbito, Gonzalo Martínez Vargas, CEO de Moebius, Consultora Inmobiliaria, publicó un análisis sobre el mercado inmobiliario uruguayo y las posibles herramientas para dar respuesta al déficit habitacional, que de acuerdo al artículo se situaba entonces en las 65.000. En los once años anteriores se habían construido 31.000.
“En cuanto a vivienda, Uruguay tiene hoy dos problemas muy difíciles de solucionar: déficit habitacional y falta de capital”, planteaba. “Para llegar a 65.000 se necesitarán 20 años. Y eso significa miles de manos, de obreros, trabajando para impulsar un país. La industria de la construcción es la industria que mueve más personal, más ramas, y por lo tanto, mueve la economía”, agregaba Martínez, quien aventuraba que “el gobierno no las va a construir, las van a construir los inversores privados. El gobierno, desde hace varios períodos, sin importar el partido político que estuvo al frente, ha realizado concesiones y obviamente esfuerzos para darle ritmo a la industria de la construcción”. Según el analista era momento de iniciar una nueva etapa para la que era –es– necesario disponer de “tres o cuatro veces” los miles de millones de dólares que se han invertido, y proponía captarlos en el exterior, atrayendo al “inversor corporativo, a los fondos de pensiones e inversiones. Se los atrae con beneficios y siendo atractivo. Los beneficios los deben otorgar los gobiernos centrales y municipales”. En otras palabras, mejorar las condiciones del negocio inmobiliario, para hacer más atractiva la relación entre riesgo y beneficio, aún reconociendo que el país ya ofrece beneficios, considera que es necesario crear otros. En esa columna, Martínez señalaba que en estas 31.000 viviendas se invirtieron “alrededor de 3.000 millones de dólares, entre el costo de construcción y terreno” y que se debían conseguir “por lo menos 6.000 millones de dólares para destinar a vivienda”.
En febrero de este año, en una entrevista con En Perspectiva, Delfina Matos, profesional de la consultora Exante, analizó el “récord en construcción de vivienda promovida durante tres años”, aunque planteando la inquietud acerca de si “supone una mejora en el acceso a la vivienda”. Desde 2020 la cantidad de proyectos promovidos (es decir, concretados gracias a los incentivos dispuestos por el gobierno) por año se duplicó frente a los niveles de la década previa. En términos generales, los cambios introducidos en los instrumentos supusieron flexibilizaciones “tanto para la construcción como para la fijación de los precios de venta y arrendamiento de las unidades construidas y comercializadas”.
El crecimiento fue notorio. Mientras, entre 2012 y 2020 se promovieron en promedio 85 proyectos por año, desde 2021 no bajaron de 173, con un techo de 185 en 2023. Llevado a cantidad de viviendas fueron: en 2021 5.700; en 2022 unas 4.200; y 4.750 en 2023. Por más que es más del doble que lo que se hacía en años anteriores, son números alejados del 65.000 del déficit. Y en su mayoría se han concentrado en la zona metropolitana, Canelones y Montevideo, aunque tendiendo a crecer en el Interior, de acuerdo al análisis de la consultora.
Pero hay otra dimensión que hay que considerar en este panorama y es el destino de las viviendas que se están construyendo. En la entrevista se citaba un informe del portal Infocasas que “destacaba que el 83% de las compras de estas viviendas tenía como destino la inversión inmobiliaria y solo el 17% fue para vivienda de uso personal”, que motivó críticas a las políticas públicas en la materia. Aunque, desde el punto de vista de la profesional, si las viviendas terminan volcándose al mercado de alquileres, como se supone sería el destino de la inversión, también tendría un impacto positivo sobre el déficit general de viviendas y se reflejaría en un menor costo de acceso. Esto, decía Matos, se refleja en el comportamiento de los precios, que en promedio “medido en términos reales (es decir, descontando la inflación) viene mostrando una tendencia a la baja desde 2018”.
Pero todavía seguimos arrastrando un elevado déficit (hay otras versiones que hablan de 70.000 y hasta de más de 80.000) y la respuesta de la inversión a los incentivos propuestos, aunque favorable, sigue siendo reducida. Sin entrar en la discusión del tipo de vivienda que se está construyendo con estos instrumentos –porque daría para un capítulo entero– ni en analizar las condiciones en las que están miles de viviendas de quienes sí las tienen; está claro que las soluciones no han estado a la altura del desafío. Lo llamativo es que, aún teniendo el problema las dimensiones que tiene, no sea un tema de discusión en esta campaña electoral que cursamos, como sí lo fue, por ejemplo, en la anterior.
