Paysandú vive una paradoja en términos edilicios. Según el último censo, más del 15% de las viviendas del departamento –casi ocho mil en total– están desocupadas, muchas de ellas en estado ruinoso. Sin embargo, el mercado inmobiliario se mantiene activo: se multiplican los edificios de apartamentos, los alquileres escasean y los inversores locales vuelcan capital en propiedades que se venden antes de que se termine la obra.
Marcel Lucuix y Diego Stagno, presidente y vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria de Paysandú, quienes desde hace años conocen de cerca los vaivenes del sector, dejaron en evidencia esta dualidad. En conversación con EL TELEGRAFO, coincidieron en que la raíz del problema no es la falta de compradores, sino la distancia entre el precio que muchos propietarios “pretenden” y el valor real de mercado.
“Hay una diferencia muy importante entre pedir y valer”, resume Lucuix. “El vecino pide tanto y yo no voy a pedir menos que él, pero una cosa es pedir y otra es lo que la propiedad realmente vale”.
Stagno aporta otro ángulo: “Nadie que tenga una propiedad en condiciones, con la documentación al día, deja de sacarle frutos. Si no se vende es porque el precio no es acorde. Todos conocemos casas que llevan años en venta y sólo rota la cartelería”.
Casas vacías y locales que no encuentran destino
El diagnóstico de la Cámara coincide con las cifras oficiales. De las 51.005 viviendas registradas en el departamento, 7.941 están vacías. Muchas son casas en barrios tradicionales, a veces heredadas y trabadas por sucesiones, otras simplemente sobrevaluadas por sus dueños. “Si no me dan tanto, no la vendo, y la propiedad pasa vacía por los siglos de los siglos. Se deteriora, se meten ocupantes”, advierte Lucuix.
Los locales comerciales ofrecen otro capítulo. “El mercado está sobreabundado, con mucha oferta y muy poca demanda, porque el comercio está golpeado y deprimido”, describe el presidente de la Cámara Inmobiliaria sanducera. A la presión de los impuestos se suma la competencia de las grandes superficies y la cercanía con Argentina, que atrae compradores por precios más bajos.
Stagno añade que, incluso en los barrios, desaparecen los pequeños negocios que antes sostenían la vida cotidiana: “Ese almacén de esquina, con la fotocopiadora, la librería. Hoy hay que ser muy corajudo para abrir algo. Entre alquiler, agua, luz, BPS y empleados, es difícil”.
Un boom de apartamentos para inversores
Mientras tanto, la ciudad experimenta un crecimiento sostenido de edificios de apartamentos. Lucuix contabiliza “25 en construcción o ya construidos” y otros siete proyectos con permisos aprobados. La mayoría se vende “en el pozo”, antes de que las obras finalicen. “Un 70% ya está colocado de antemano”, asegura.
Pero no son las parejas jóvenes quienes compran. “Casi el cien por ciento son inversores”, afirma Stagno. Profesionales de mediana edad, comerciantes consolidados y propietarios con liquidez que prefieren el ladrillo a las tasas bancarias. “Hay gente que tiene 300.000 dólares guardados en la casa. Con la renta de tres o cuatro apartamentos logran un ingreso mensual interesante y mantienen el capital”, explica Lucuix.
La demanda de alquileres universitarios alimenta el fenómeno. Con más de 8.000 estudiantes radicados en Paysandú, los apartamentos a estrenar se transforman en una inversión segura. A futuro, la posible llegada de proyectos vinculados al hidrógeno verde –que podrían requerir unas 3.000 plazas de alquiler– agrega expectativas.
Entre el precio y el valor
Para los corredores, el mayor desafío sigue siendo convencer a los propietarios de acercarse al precio real de mercado. “Antes se decía: pidamos 180 para bajar a 100, ya va a haber tiempo para bajar. Pero hoy la gente joven ni la va a ver si el precio no es razonable. Ni consulta”, advierte Lucuix.
El contraste entre casas desocupadas y nuevos edificios evidencia una brecha social cada vez más visible. “Hay mucha clase alta en Paysandú, incluso ‘tapados’ que uno no imagina. Y también muchas familias que no pueden acceder a una vivienda digna”, reconoce el presidente de la Cámara.
Los datos oficiales refuerzan esa visión: 4% de las viviendas habitadas carece de agua por cañería, casi 10% no tiene calefón y 6,5% no cuenta con refrigerador. Mientras algunos acumulan decenas –incluso cientos– de propiedades, otros siguen luchando por cubrir necesidades básicas.
Un mercado en tensión
La Cámara Inmobiliaria de Paysandú insiste en que el camino para reducir el número de casas vacías pasa por realismo en los precios y soluciones legales para las fincas abandonadas. En paralelo, el auge de los apartamentos parece destinado a continuar, impulsado por inversores locales y la demanda de estudiantes.
Entre la especulación, la inversión y las carencias, el mercado inmobiliario sanducero refleja las tensiones de una ciudad que crece en población, atrae capital y, al mismo tiempo, acumula viviendas vacías. Como dice Stagno: “Pedir, se puede pedir lo que uno quiera; que alguien lo pague, es otra cosa”.
