Alquileres sociales o inmobiliaria oficial

En la Sección II, Derechos, Deberes y Garantías, Capítulo II, el artículo 45 de la Constitución de la República dispone que “todo habitante de la República tiene derecho a gozar de vivienda decorosa. La ley propenderá a asegurar la vivienda higiénica y económica, facilitando su adquisición y estimulando la inversión de capitales privados para ese fin”. No hay dos lecturas: la misma ley madre está mandatando al Estado a ocuparse de que se haga efectivo el derecho a la vivienda. Sin embargo, cosa rara, el mismo artículo plantea una forma de hacerlo: “estimular la inversión de capitales privados”. A lo largo de los años el país ha tenido formas diferentes de dar cumplimiento, o de intentar dar cumplimiento a este mandato constitucional, con mayor o menor suerte. En general, con menor. Los instrumentos han ido desde institutos e instituciones bancarias hasta leyes de promoción para las instituciones privadas, para los promotores de la construcción y las empresas constructoras, el estímulo, el subsidio y las facilidades para las cooperativas, que son un gran pilar en todo el país, pero especialmente en Paysandú. En los últimos días el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial anunció una nueva modalidad, que es la de ofrecer en alquiler viviendas, en general, por ahora, apartamentos en complejos construidos por la propia Secretaría de Estado. En las últimas horas, el subsecretario Christian Di Candia compartió en su cuenta de X un recorte de una entrevista radial en la que aludía a este tema y reflexionaba que “la forma de bajar el alquiler y la forma de bajar los precios en el mercado es que el Estado construya vivienda para alquilar y la ponga a precios más bajos”. En esa lectura que hace Di Candia, el Estado da un paso más, y ya no se limita al cumplimiento de su mandato de garantizar un derecho: el Estado asume el rol de internarse en el mercado como un actor más, buscando incidir artificialmente, ya no mediante disposiciones, sino tornándose en una suerte de promotor, constructor e inmobiliaria oficial. “Abriendo puertas – alquiler” se denomina este nuevo programa, que tuvo su lanzamiento la semana pasada en Montevideo. Al respecto, la ministra Tamara Paseiro lo anunció como uno de los lineamientos del Plan Quinquenal de Vivienda 2025-2029, aunque además recordó que se trata de un compromiso de gobierno incluido en las 63 medidas que presentó el presidente de la República, Yamandú Orsi. “Este lineamiento contempla el acceso y la permanencia a la vivienda justamente de más familias de esos hogares que tienen capacidad de pago pero que no tienen capacidad de ahorro. Y nosotros entendemos que la manera de acceder a la vivienda tiene que tener múltiples herramientas, que por supuesto una es la propiedad de la vivienda, y para eso nosotros estamos también desarrollando distintas herramientas”. Entre estas herramientas, mencionó 350 préstamos otorgados para compra de viviendas en el interior del país el año pasado. La definición ministerial es que el alquiler tiene que ser clave en la política habitacional. Paseiro repasó algunos números en esa instancia que hablan sobre el público objetivo del programa. “Un número importante, más de un 17% en hogares de menores ingresos y un 24% en hogares de mayores ingresos, opta por el alquiler”, según datos emanados de la Encuesta Continua de Hogares. La ministra agregó que “de esa población, el 37% de los quintiles menores tiene comprometido sus ingresos con el pago del alquiler”. Y aquí aparece otro concepto que incorpora Paseiro: el de “permanecer y sostener la permanencia en la vivienda”. Recordemos que en el período pasado hubo cambios sustanciales en el mercado de alquileres al incorporarse, por medio de la LUC (Ley de Urgente Consideración, Ley N.° 19.889), la modalidad que permite acceder al alquiler sin garantías, pero con la herramienta del desalojo en plazo abreviado, por el que el propietario puede recuperar la posesión del bien. Entonces no se trata solo de alquilar, sino además de poder sostener en el tiempo ese alquiler. En esto hay varios factores que inciden, que no viene al caso ahora desagregar. Para acceder a este programa, las familias tienen que tener un ingreso mínimo de 15 UR (unidades reajustables), en el entorno de los 29.000 pesos. También hay máximos, que varían según la cantidad de integrantes: de 38 UR para un integrante, a 65 UR para hogares de cinco o más. Para este llamado concreto, los alquileres van desde 8 UR para un dormitorio, 10 UR para dos dormitorios y 12 UR para tres dormitorios. “Estamos hablando de un valor menor a los 16.000 pesos para las viviendas de un dormitorio, mientras que las de dos dormitorios tendrán valores menores a los 20.000 pesos y las de tres dormitorios menores a 24.000 pesos mensuales”, afirmó el director nacional de Vivienda, Milton Machado. “De acuerdo con la realidad de las familias, pueden requerir subsidio para el pago de estos alquileres”, agregó Paseiro. Los valores de estos alquileres están muy por debajo del mercado, al menos en Montevideo. Este programa comienza con unidades disponibles en edificios ya construidos en Montevideo, Tacuarembó y Artigas. Serán 74 viviendas en total en las tipologías mencionadas. Pero ya se adelantó que, por medio de un reciente convenio con la Corporación Nacional para el Desarrollo, se construirán otros 20 edificios durante el resto del período, aunque no todos ellos estarán completamente destinados a este programa. Claro: ¿qué ocurrirá si en determinado momento los inquilinos de estas viviendas oficiales no pueden hacer frente al costo? ¿Actuará el Estado como permite la LUC, o seguirá el mandato constitucional? Lindo tema de conversación. Ahora bien, aun con todos los 20 edificios y otro tanto más, e incluso destinando todas las unidades a estos “alquileres sociales”, digámosles así, quedará muy lejos de atender toda la demanda que tendrán, en especial con esos precios. Pero también quedará muy lejos de tener el peso necesario en el mercado como para mover la aguja, como pretende Di Candia. Es decir, el Estado tendría que ponerse a construir cientos o miles de edificios como para que puedan bajar efectivamente los alquileres, tal como pretende. Y más en un mercado que tiene muchos edificios construidos en los últimos años y un montón más de obras en curso. Probablemente este tema sea más propio del ministro de Economía que de Vivienda, por lo que estaría bueno saber qué opina Oddone de la fundamentación que hace Di Candia y si realmente comparte los argumentos, que por cierto no se aprecian demasiado realistas. Otro lindo tema de conversación.