Un paseo costero renovado, pero con edificios de oficinas y de viviendas, un hotel 4 estrellas, sedes universitarias y centros deportivos, es la propuesta que el estudio Babel sugiere como forma de aprovechar parte de los 20 millones de dólares del fideicomiso propuesto por la Intendencia para generar un polo urbanístico diferente.
Así lo explicaron a EL TELEGRAFO los arquitectos Alberto Zinno y Jorge Paggi junto al ingeniero Estanislao Gossi, entusiasmados en generar otro tipo de desarrollo urbano, “más allá del cordón cuneta, pavimento y alumbrado público y buscando un desarrollo más efectivo de la ciudad”. La propuesta –que está en etapa de desarrollo– está siendo presentada a inversores privados, candidatos a la Intendencia y el Centro Comercial e Industrial entre otros. La inversión necesaria sería a partir de una obra municipal inicial, en tanto la mayor parte la aportarían privados que quieran invertir en un proyecto innovador que promete generar un polo de desarrollo para Paysandú.
Es así que los técnicos analizaron y planificaron una sugerencia de utilizar todo el espacio entre Baldomero Vidal y la costanera, desde Washington hasta avenida Salto, donde ahora está el complejo Irene Sosa, el semiutilizado espacio de Vialidad y algunas viviendas particulares “en 23 hectáreas de suelo fiscal y 3 hectáreas privadas”.
UNA INVERSIÓN DE
U$S 120 MILLONES
“Se trata de la construcción de una nueva pieza territorial, un distrito de servicios y vivienda, que adquiere presencia a escala metropolitana”, dijo Zinno, con la intención de “posicionar a la ciudad como un enclave de alta especificidad a nivel regional” y “supone una inversión público-privada de unos U$S 120.000.000, dividida en tres etapas a completarse en 15 años”.
El programa propuesto –que aclararon es un borrador para iniciar la discusión– incluye unas 1.500 nuevas viviendas en forma de cooperativas, promoción privada y 60 parcelas para construir viviendas particulares, tres torres corporativas, instalaciones universitarias con oferta académica de posgrado e investigación, grandes superficies comerciales, espacio público de calidad, instalaciones deportivas y culturales y hotelería de clase ejecutiva.
Consideran que la primera etapa insumirá unos 5 años, y permitirá la concreción de varios de los contenidos programáticos previstos con un costo inicial para la Intendencia de unos 6 millones de dólares y unos 43 millones de inversión privada. La llamada “Etapa 1” demandaría una inversión global de U$S 49,6 millones sobre 13 hectáreas, lo que representaría 700.000 jornales en 700 puestos de trabajo.
PRIMERO ELEVAR EL
TERRENO A COTA 11
Según esta idea y el definido “masterplan”, la Intendencia debería realizar una operación de relleno, a través de un “refulado” para alcanzar la cota 11, y así evitar las posibles inundaciones en todo ese predio. Asimismo, se ejecutarán las obras de infraestructura indispensables tanto viales, del ornato, equipamientos colectivos, energía, datos, hidráulica y sanitaria. También se realizarán las expropiaciones de los lotes privados. El gobierno departamental construiría una gran plataforma pública a modo de terraza al río para el disfrute de la comunidad, mientras que la aún pendiente obra del paseo costero se integrará como un subnivel de la nueva plataforma pública, con las mismas características que están planificadas.
También la Intendencia dispondrá de lotes para el emplazamiento de cuatro edificios universitarios, construyendo el de la UdelaR a cambio de una oferta académica de alta especificidad. Los otros se entregarán de forma gratuita para las universidades privadas interesadas en el desarrollo de oferta académica en régimen de comodato.
LAS INVERSIONES DEL
PROMOTOR PRIVADO
Un promotor privado principal –según lo definió el arquitecto– desarrollaría las torres corporativas destinadas a oficinas de empresas y –por ejemplo– la industria del software, y se condicionaría la construcción de dos de ellas en un plazo no mayor a 18 meses de finalizado el masterplan. También el capital privado desarrollará una gran superficie comercial, que deberá ceñirse a nivel formal a lo indicado en el masterplan, así como un complejo hotelero de clase ejecutiva que podrá ser de 120 habitaciones o lo que el inversionista considere adecuado. Habrá también torres de viviendas en los lotes cedidos al promotor privado, y en total se estima en unas 500 viviendas, se prevén unas 8 torres de al menos 15 niveles y no menos de 60 viviendas cada una. Podrán ampararse en la Vivienda de Interés Social, o en otros beneficios fiscales vigentes. Su concreción será por etapas. Con vista al río –antes de la avenida costanera– “se deberá generar un frente continuo a modo de “buffer” urbano, de locales comerciales vinculados fundamentalmente a lo gastronómico.
Se dispondrán de 60 lotes para vivienda unifamiliar, para comercializar a través de agentes inmobiliarios locales. El masterplan deberá generar el cuerpo normativo para dar una imagen unitiva y coherente de esta pieza y la IDP realizará estos cierres y plantará estas especies previas a la venta de los lotes, para que los mismos contribuyan a la dotación de urbanidad del conjunto de forma prematura. Precio recomendado U$S 59.000, con entrega mínima de 25% y financiación del saldo hasta en 6 años con interés del 6% anual.
Se propone también la construcción de viviendas cooperativas previendo la entrega en custodia de 10 a 12 lotes a cooperativas de vivienda de distinta modalidad, generando unas 500 a 600 viviendas. El gobierno departamental negociará partidas extra-sorteos para conseguir que algunas de estas cooperativas puedan comenzar a construir de forma inmediata. El precio de los lotes será del 5% del costo del proyecto cooperativo.
Ya con un plazo más largo, de unos 8 años, se sugiere generar un polo deportivo y cultural con apoyos del Ministerio de Transporte y Obras Públicas, de Deportes, asociaciones civiles, clubes deportivos y la misma Intendencia, con una inversión de más de 10 millones de dólares y deberán refundar una nueva concepción de “lo público”, operando como equipamientos colectivos metropolitanos, a la manera de las grandes ciudades. Serán de gestión participativa, reuniendo sinérgicamente partidas del MTOP, del MED, fondos propios y co-gestión de colectivos locales (clubes deportivos, asociaciones civiles). Su forma tendrá ya desde el inicio un alto nivel de definición, ya que representarán la institucionalidad del Estado, presente en el territorio. Según estiman, las obras, al cabo de los 15 años de construcción y desarrollo, demandarían una gran demanda de mano de obra directa y también indirecta, incluyendo el movimiento comercial de barracas, ferreterías y vidrierías, entre otros.
